PRZED BUDOWĄ
1. DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY / WYPIS Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w Wydziale Architektury właściwego dla danego terenu, czy na obszarze, w którym znajduje się przedmiotowa działka, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku gdy taki Plan został uchwalony Inwestor powinien zwrócić się z wnioskiem do właściwego Urzędu o wydanie wypisu (wraz z wyrysem) z aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania, który określi jakie zamierzenia inwestycyjne dopuszczone są do realizacji na danym obszarze. W przypadku, gdy dany obszar nie jest objęty aktualnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Inwestor zobowiązany jest zwrócić się do Wydziału Architektury z wnioskiem o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy.
2. PODSTAWOWE DOKUMENTY FORMALNE
Jeśli Inwestor stara się o uzyskanie Wypisu z Planu Zagospodarowania zobowiązany jest jedynie do wypełnienia właściwego wniosku w Urzędzie Gminy. Jednymi z pierwszych dokumentów formalnych jakie Inwestor powinien uzyskać są:
- warunki techniczne dostaw mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna), o których wydanie należy zwrócić się do właściwych zarządców poszczególnych mediów.
- wypis z rejestru gruntów,
- oświadczenie właściwego zarządcy drogi o dostępie danej działki do drogi publicznej
W przypadku wnioskowania o uzyskanie Decyzji Warunków Zabudowy Inwestor zobowiązany jest dostarczyć w/w dokumenty formalne już na etapie składania wniosku. Ponadto należy w nim określić jakie zamierzenie budowlane ma stanowić przedmiot planowanej inwestycji i przedstawić jego krótką charakterystykę - w tym dane określające charakter zabudowy, przybliżone dane kubaturowo-powierzchniowe, sposób zagospodarowania terenu oraz określenie podstawowych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej itp. Dostarczyć należy również kopię mapy zasadniczej z oznaczonym terenem inwestycji.
Warunkami uzyskania decyzji Warunków Zabudowy są: dostępność działki do drogi publicznej, istniejąca zabudowa na co najmniej jednej z działek sąsiednich, mającej dostęp do tej samej drogi publicznej, wystarczająca infrastruktura techniczna, brak konieczności uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze oraz zgodność decyzji z przepisami odrębnymi, np. w zakresie ochrony środowiska.
3. MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH
Kolejnym etapem po zgromadzeniu podstawowych dokumentów formalnych winno być zlecenie geodecie wykonania mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, najczęściej w skali 1:500, która stanowić będzie podstawę do ustalenia lokalizacji przedmiotowej inwestycji w odniesieniu do istniejącego zagospodarowania terenu. Mapa do celów projektowych niezbędna będzie do wykonania projektu zagospodarowania działki, wchodzącego w skład projektu budowlanego oraz - w razie potrzeby - do opracowań uzupełniających.
4. WYBÓR PROJEKTU GOTOWEGO, BĄDŹ ZLECENIE WYKONANIA PROJEKTU INDYWIDUALNEGO FIRMIE KWDOM
Projekt gotowy, to kompletna dokumentacja, stanowiąca tzw. projekt architektoniczno-budowlany (przekazany Inwestorowi w 4 egzemplarzach), w skład którego wchodzą poszczególne projekty branżowe tj. architektura, konstrukcja, instalacje wewnętrzne, wraz z częścią pisemną i rysunkową oraz odpowiednimi dokumentami formalnymi.
Przy wyborze projektu gotowego z dowolnej pracowni architektonicznej, Inwestor zobowiązany jest, oprócz indywidualnych preferencji, wziąć pod uwagę zgodność projektu z decyzją Warunków Zabudowy / Wypisem z Planu, a także pozostałymi przepisami i uwarunkowaniami lokalizacyjnymi. W razie potrzeby Inwestor może już na etapie wyboru projektu zwrócić się do architekta, który będzie adaptował wybrany projekt do warunków miejscowych, w celu uzyskania odpowiedniej porady.
Nasza firma współpracuje z kilkoma biurami projektowymi i służy pomocą w wyborze odpowiedniego projektu. Realizujemy również projekty indywidualne - firma KWDOM posiada własne biuro projektowe i pomaga w zaprojektowaniu odpowiedniego budynku dla Inwestora.
Wszelkie zmiany do wybranego przez Inwestora projektu gotowego, wynikające zarówno z wymogów formalnych, jak i na życzenie własne Inwestora, wprowadza do projektu gotowego architekt adaptujący, na podstawie tzw. zgody autorskiej na zmiany, wydawanej przez pracownie w której projekt został wykonany. W przypadku zmian znacznie ingerujących w projekt gotowy Inwestor zleca właściwej pracowni przeprojektowanie budynku.
5. ADAPTACJA PROJEKTU
Każdy projekt gotowy (bądź indywidualny - wykonany przez firmę KWDOM) wymaga adaptacji, tj. dostosowania go do zapisów ujętych w Decyzji o Warunkach Zabudowy lub Wypisie z Planu a także przepisów prawa budowlanego, związanych z jego lokalizacją na danej działce, lokalnych uwarunkowań miejsca i indywidualnych potrzeb Inwestora.
W celu wykonania adaptacji projektu należy udać się do wybranego architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Inwestor winien na tym etapie przekazać wybranemu projektantowi zgromadzone wcześniej dokumenty formalne wraz z mapą do celów projektowych. Podstawowym obowiązkiem architekta adaptującego jest wykonanie projektu zagospodarowania działki, który składa się z części opisowej oraz z części rysunkowej, wykonanej na sporządzonej przez geodetę mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych i który przedstawia projektowaną inwestycję w odniesieniu do istniejącego stanu zagospodarowania terenu, w oparciu o wszelkie uwarunkowania formalne. Osoba adaptująca ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz jego zgodność z obowiązującymi przepisami budowlanymi w dniu składania projektu.
6. POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Wniosek o wydanie Decyzji o pozwoleniu na budowę należy złożyć w Wydziale Architektury właściwego Starostwa Powiatowego. Do wniosku Inwestor zobowiązany jest dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego (wraz z wymaganymi uzgodnieniami i oświadczeniami) oraz wszystkie zgromadzone wcześniej podstawowe dokumenty formalne, w tym decyzję Warunków Zabudowy lub Wypis z Planu Zagospodarowania. Pozwolenie na budowę wydaje Starosta w ustalonym ustawowo terminie 65 dni. Po uzyskaniu prawomocnej Decyzji o pozwoleniu na budowę, z przedłożonych w urzędzie 4 egzemplarzy projektu budowlanego, 2 egzemplarze zostają zwrócone Inwestorowi, jeden pozostaje w Wydziale Starostwa, a jeden zostaje przekazany do Nadzoru Budowlanego.
7. ROZPOCZĘCIE BUDOWY
Inwestor zobowiązany jest powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót z 7-dniowym wyprzedzeniem, dołączając oświadczenie uprawnionego kierownika budowy o przejęciu obowiązków. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą geodezyjnego wyznaczenia budynku w terenie. Należy pamiętać o obowiązku ustawienia na terenie budowy - w widocznym miejscu - żółtej tablicy informacyjnej.